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Passo a passo: como declarar apartamento financiado no Imposto de Renda 2026
Publicado em 8 de abril de 2026
Como declarar um apartamento financiado no Imposto de Renda de 2026?
Essa é uma dúvida muito comum entre os contribuintes.
Apesar de parecer complicado à primeira vista, o processo segue uma lógica clara: você declara apenas o que efetivamente pagou, não o valor total do imóvel.
Neste artigo, você encontrará orientações detalhadas e atualizadas para o IRPF 2026, referente ao ano-base 2025.
Qual é o prazo para entregar o Imposto de Renda em 2026?
O prazo de entrega do IRPF 2026 começa no dia 23 de março e se estende até o dia 29 de maio. Não deixe para a última hora: além do risco de lentidão no sistema, quem entrega mais cedo tem prioridade nos lotes de restituição.
Todo financiamento precisa ser declarado?
Sim, é importante declarar todos os financiamentos de imóvel no Imposto de Renda, mesmo que o imóvel ainda não esteja quitado ou que ainda esteja em construção.
Isso inclui tanto financiamentos habitacionais quanto outros tipos de empréstimos relacionados a imóveis, como financiamentos para construção ou reforma.
A Receita Federal exige a declaração desses financiamentos para garantir a transparência e a conformidade com a legislação tributária.
É preciso declarar o valor total do imóvel ou só o que foi pago?
No Imposto de Renda, as pessoas físicas devem declarar o que foi pago relacionado ao imóvel ao longo do ano anterior, assim como eventuais transações referentes ao setor imobiliário.
Não cometa o equívoco comum de declarar sem atenção e informe os seguintes valores somados nos campos certos: a entrada, as parcelas quitadas e a corretagem.
Quem é obrigado a declarar?
Para 2026, levando em conta o que você tinha em 31/12/2025, vale a regra dos bens: se a soma do valor de aquisição de tudo o que você possui ultrapassar R$ 800 mil, é obrigatório declarar — mesmo que sua renda tributável não tenha chegado ao limite.
Já o teto de rendimentos tributáveis é de R$ 35.584,00 ao longo de 2025.
Por que declarar corretamente seu apartamento financiado no IR 2026?
Você deve declarar corretamente seu apartamento financiado no IR para manter a conformidade legal, evitar complicações fiscais e garantir uma visão precisa de sua situação financeira.
Contudo, atente-se que o financiamento deve ser declarado à Receita Federal no local correto. Isso porque outro erro comum é informar o imóvel financiado em “Dívidas e Ônus Reais” na hora de entregar sua declaração.
O financiamento imobiliário deve estar na ficha “Bens e Direitos”, e o valor declarado deve constar em “Bens Imóveis”.
O que acontece se o financiamento não for declarado?
Se o financiamento não for declarado no Imposto de Renda, podem ocorrer consequências graves, como multas, juros sobre os valores não declarados e até mesmo investigações fiscais.
Em casos extremos, pode ser considerado sonegação fiscal, levando a penalidades mais severas, incluindo processos criminais.
Isso acontece porque a Receita Federal cruza informações e a não declaração pode fazer com que o contribuinte caia na malha fina.
Passo a passo simplificado: como declarar seu apartamento financiado no Imposto de Renda 2026
Para começar, junte todos os documentos referentes às transações do financiamento, como contrato, comprovante de parcelas pagas, escritura, carnê do IPTU, comprovante do uso do FGTS (caso tenha sido utilizado), além de escritura e o que mais for necessário relacionado ao ano de 2025.
Assim, é só ter atenção às principais informações e preencher conforme o passo a passo a seguir.
Acesso ao programa da Receita Federal
O primeiro passo de como declarar um apartamento financiado é baixar o programa oficial da Receita Federal, no qual é feita e enviada a declaração anual de ajuste do Imposto de Renda.
Após instalado o programa do ano vigente diretamente do site em seu computador ou pela loja de aplicativos em seu celular, siga até o próximo passo.
Dados cadastrais
Depois, siga os passos no sistema em sua versão mais recente: preencha a ficha com seus dados cadastrais e vá para a seção “Bens e Direitos”.
Lembre-se de garantir a conexão à internet para transmitir o documento ao fim de forma on-line.
Declaração de bens e direitos
O valor pago em 2025 pelo imóvel comprado em financiamento é incluído para os órgãos oficiais em “Bens e direitos”.
Selecione o grupo “01 – Bens Imóveis” e escolha o código que corresponde ao seu bem, como casas, apartamentos, terrenos etc.
Com as informações e os documentos do financiamento em mãos, preencha os dados do imóvel no programa baixado e instalado em seu computador ou smartphone, como IPTU e registro.
Informando valores pagos
O quarto passo de como declarar o imóvel financiado é preencher os valores nos últimos campos do Imposto de Renda, na descrição do bem, como número da matrícula, nome, CPF/CNPJ, condições de compra etc.
No caso do ano de 2026, o contribuinte deve se atentar porque existem dois campos: o preenchimento do primeiro campo é referente ao valor pago pelo imóvel na “Situação em 31/12/2024”.
Já o segundo campo é referente ao valor do imóvel em 31/12/2025.
Saldo devedor
Ainda considerando o ano de 2026, o primeiro campo fica em branco se o imóvel foi adquirido em 2025, porque essa data não faz parte do período em que foi adquirido esse patrimônio.
No campo com “Situação em 31/12/2025”, declare os valores pagos durante o ano. Caso já tenha declarado em anos anteriores, o contribuinte segue atualizando os itens como o saldo do imóvel.
Juros e encargos financeiros
Inclua entrada, corretagem, juros pagos e também todas as parcelas do financiamento no Imposto de Renda.
Lembre-se de não incluir o financiamento na aba “Dívidas e ônus reais”.
Declaração específica para SFH (se for o caso)
Os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou que funcionam nas mesmas condições não precisam ser incluídos em dívidas e ônus reais.
Ou seja, o valor faltante para os financiamentos ou cartas de crédito em que o bem é dado como garantia de pagamento, por exemplo, alienações fiduciárias, hipotecas e penhor, são lançados na ficha “Bens e Direitos” também.
Verificação e revisão da declaração
Verifique se todos os detalhes sobre os valores do financiamento foram informados no campo “Discriminação” e “Bens e Direitos”.
Em “Discriminação”, o contribuinte informa o valor do financiamento, além do total de parcelas pagas e em aberto. Na ficha “Bens e Direitos”, informa o tipo de imóvel financiado, o local do apartamento e o número da inscrição municipal da propriedade.
Envio da declaração
Após preencher o valor total da prestação, sem esquecer de amortização, taxas e juros, data de aquisição do imóvel, seguro, entre outras informações, envie sua declaração e repita esse processo todo ano até o término do processo de financiamento.
Acompanhamento da declaração
O passo final de como declarar o apartamento financiado é o acompanhamento. Após a entrega, consulte a situação da declaração de Imposto de Renda no extrato de processamento acessando o Portal e-CAC com sua conta gov.br.
Erros comuns que levam à malha fina
Entre as falhas mais comuns estão:
- Declarar o valor integral do financiamento ou o valor total do imóvel já no primeiro ano
- Incluir o saldo devedor na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”
- Corrigir o valor do imóvel com base no preço de mercado — o bem deve permanecer sempre registrado pelo custo de aquisição.
Além disso, vale reforçar: o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário não pode ser deduzido no Imposto de Renda. Para a Receita, isso é considerado um investimento no próprio patrimônio, e não uma despesa.
Dúvidas frequentes sobre declaração de apartamento financiado no IR
Agora que você já tem o passo a passo de como declarar o apartamento financiado, é importante ficar atento a outras informações essenciais sobre o IR.
Acompanhe, a seguir, perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário e parcelamento de imóvel e tire todas as dúvidas sobre declarar imóveis financiados no Imposto de Renda.
Devo declarar um apartamento financiado se ainda estiver pagando por ele?
É obrigatório declarar o que foi pago no ano anterior, inclusive o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), as despesas cartorárias e demais dados, como comissão imobiliária e juros, para evitar complicações na hora do preenchimento.
Como declarar um imóvel financiado em conjunto com outra pessoa?
O imóvel deve ser informado apenas na ficha de Bens e Direitos de um dos CPFs. Na declaração da outra pessoa, o imóvel é mencionado na ficha, no grupo e código “99 – Outros”, com o valor de R$ 00,00 no saldo de 31/12.
Como atualizar o valor do imóvel na declaração após amortização ou quitação?
No campo “Discriminação”, escreva essas informações importantes sobre o imóvel, como o sistema de amortização escolhido e quanto já foi pago até declarar um bem 100% quitado.
Siga preenchendo durante todos os anos, lembrando que o valor do imóvel sofrerá alterações caso haja reformas e benfeitorias realizadas.
Qual é o impacto do financiamento imobiliário no limite de isenção do Imposto de Renda?
Quem está obrigado a declarar o IR em 2026 precisa informar o imóvel financiado à Receita. Também os contribuintes com propriedades acima de R$ 800 mil estão obrigados a enviar a declaração.
O que acontece se eu não declarar meu imóvel financiado?
Omitir o financiamento na declaração para a Receita Federal pode fazer com que esse contribuinte caia na malha fiscal ou malha fina, nos casos de obrigatoriedade citados acima.
Isso porque a Receita Federal tem dados de diversos órgãos e instituições financeiras e realiza esses cruzamentos para verificar inconsistências no ano declarado.
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