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Financiamento de imóveis: guia completo para escolher a melhor opção
Publicado em 15 de março de 2024
O financiamento de imóveis é uma forma de realizar o sonho da casa própria e adquirir seu imóvel solicitando esse crédito a longo prazo.
Por isso, preparamos esse material para ajudar você a entender melhor como funciona o financiamento imobiliário, como fazer sua escolha pela melhor opção do mercado atualmente e tudo o que é necessário para finalizar esse empréstimo viável a boa parte da população brasileira.
Como funciona o financiamento de imóveis?
O financiamento de um imóvel é um empréstimo feito exclusivamente para a compra de uma casa ou um apartamento, com alguns modelos e processos envolvidos para uma maior flexibilidade de negociação.
Assim, é possível financiar o valor total dividido em diversas parcelas até que o pagamento da dívida seja quitado, ficando o comprador responsável por pagar o montante total durante todo o período estipulado em contrato.
Tipos de financiamento de imóveis
Os principais tipos existentes no Brasil são: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o financiamento direto com a construtora.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Esse sistema foi criado e regulamentado em 1964 pelo Governo Federal, sendo o principal programa habitacional utilizado no Brasil e também o mais antigo.
Ele foi idealizado justamente para facilitar a aquisição de imóveis residenciais. Esse financiamento cobre até 80% do valor total da casa ou do apartamento, sua taxa de juros máxima é de até 12% ao ano e seu prazo máximo de pagamento pode chegar a 35 anos.
Os recursos usados para amortizar as parcelas do imóvel podem vir do FGTS ou de sua caderneta de poupança. É necessário ter uma comprovação de renda porque o valor das parcelas não pode ultrapassar 30% da renda mensal do contratante.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Já em 1997, o governo criou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) com regras para o financiamento mais flexíveis para suprir as carências do SFH.
Esse sistema pode ser feito por pessoas físicas ou jurídicas, com taxas de juros variáveis e usa recursos direcionados por investidores ou grandes instituições.
O imóvel também pode custar acima do teto permitido pelo SFH e o financiamento chega a 90% do valor total.
Diretamente com a construtora
É possível financiar um imóvel diretamente com a construtora ou incorporadora, geralmente são imóveis ainda na planta ou em construção. Os prazos de pagamento e juros são definidos pela incorporadora.
Essa é uma ótima opção de financiamento de imóveis para quem gostaria de receber as chaves quanto antes, já que o consumidor pode tê-las após pagar entre 30% e 40% do valor do imóvel.
Financiamentos pelo SBPE
Existe também a possibilidade de usar o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), modalidade presente nos sistemas habitacionais mencionados acima, o Sistema Financeiro Habitacional e o Sistema de Financiamento Imobiliário.
Ele opera por recursos provenientes da poupança, sem limite de renda e também fomenta o crédito imobiliário no Brasil.
Como escolher o melhor tipo de financiamento de imóveis?
Tudo depende do planejamento financeiro feito na hora de optar pelo melhor financiamento de imóveis, portanto é importante simular o financiamento antes de escolher as melhores condições de pagamento.
Esse investimento varia conforme as taxas de juros, que costumam ser mais baixas na opção de um financiamento imobiliário, com prazos de pagamento mais longos e possibilidades vantajosas de amortização dos valores.
Assim, algumas instituições oferecem a possibilidade de quitação de parcelas antecipadas com a redução dos juros.
Como solicitar um financiamento de imóveis?
Veja o passo a passo para investir em ter sua casa própria por meio do financiamento imobiliário e saiba como ocorre esse processo.
Escolha o imóvel
Escolha qual imóvel deseja comprar avaliando os empreendimentos de confiança, com documentação regular, porque apenas imóveis nessa condição são financiados por instituições financeiras.
A pesquisa do imóvel é importante na fase de planejamento para conquistar o lar dos sonhos que atenda às suas necessidades e tenha a qualidade esperada para seu estilo de vida e de sua família.
Avalie seu orçamento e vá para a próxima etapa.
Análise de crédito
Já sabe quanto quer gastar de acordo com o valor dos imóveis pesquisados? Agora, saiba quanto você precisa ter de crédito no banco, além do valor das prestações que cabem no seu bolso.
A instituição financeira analisa sua renda com base nos seus dados fornecidos, avaliando seu perfil e o prazo da dívida para saber se é seguro liberar esse financiamento. Essa análise demora, em média, 40 dias.
Inspeção do imóvel
Após a liberação do crédito e a escolha do imóvel, é hora de a instituição financeira enviar um engenheiro para realizar uma vistoria.
O estado desse imóvel é avaliado, além de verificar se o valor condiz ao preço praticado no mercado. Ou seja, é identificada a qualidade do imóvel e o avaliador verifica o imóvel in loco.
Confecção do contrato
Após a minuciosa análise jurídica do banco para garantir também a segurança da transação e de todas as etapas anteriores concluídas, com sua documentação aprovada, o processo de financiamento de imóveis continua até a assinatura do contrato.
O registro do imóvel no cartório é seu último passo e, depois, o contrato é enviado ao banco para que seja finalizada essa análise e o valor seja liberado para pagamento na aprovação desse financiamento.
Documentação necessária para fazer um financiamento imobiliário:
- Documentos pessoais;
- Comprovante de residência atual;
- Comprovantes de renda;
- Ficha cadastral devidamente preenchida;
- Documentação do imóvel (IPTU, matrícula, certidão negativa de débitos);
- Declaração do Imposto de Renda;
- Extratos do FGTS (caso pretenda utilizar essa forma de pagamento);
- Documentos adicionais (se aplicável) para autônomos que precisam apresentar declaração de Imposto de Renda e extratos bancários;
- Para aquisição de terreno, pode ser necessário o projeto arquitetônico.
Taxas de financiamento de imóveis em 2024: os principais bancos
Busque pelas taxas de juros praticadas pelas principais instituições financeiras que oferecem a melhor vantagem para a sua ocasião.
Abaixo, separamos as taxas de juros praticadas atualmente para que você escolha entre os principais bancos do mercado com a maior redução desses juros e realize seu sonho da casa própria.
Caixa
A Caixa Econômica Federal é uma das referências nesse quesito, o financiamento pela Caixa apresenta taxas competitivas para diferentes modalidades. A taxa de juros atual é de 9,79% a 9,99% a.a. + TR, de acordo com as condições de financiamento.
A Caixa oferece modalidades diversificadas, sendo os financiamentos pré-fixados atrelados à TR (Taxa Referencial) os mais comuns. Há também a taxa fixa, entre outras opções alinhadas às expectativas do mercado.
Banco do Brasil
O Banco do Brasil é outra instituição renomada, sua taxa de juros para crédito imobiliário praticada atualmente é de 10,25% a 11,33% a.a. + TR, sendo a modalidade mais comum.
Lembrando que essas variações ocorrem de acordo com o relacionamento prévio do cliente com o banco e idade do comprador. Logo, depende do perfil do cliente, por isso a taxa é personalizada.
Itaú
O banco Itaú é outra instituição financeira muito procurada, com taxa a partir de 10,49% a.a. + TR.
Ainda há a modalidade de crédito imobiliário com juros e rendimento da poupança, pontuando atualmente em uma taxa a partir de 5,49% ao ano mais o rendimento da poupança, o que totaliza 11,66% ao ano + TR. Logo, essa é a taxa total entre parte fixa e variável.
Santander
Santander é mais uma opção sólida a ser escolhida com taxas de juros competitivas para o crédito imobiliário, praticadas hoje a 10,99% até 12,49% a.a. + TR para financiamentos pré-fixados atrelados à TR.
A variação está ligada a condições comerciais praticadas pelo banco, como a compra de outro produto da instituição, podendo ser um seguro ou aquisição de cartão.
Em 2023, a taxa mínima de juros variou de 9,49% para 10,99% a 12,29% a.a. + TR.
Principais dúvidas sobre o financiamento de imóveis
Há dúvidas muito comuns relacionadas ao financiamento imobiliário, por isso separamos essas questões para que você tome sua decisão bem embasada, com segurança antes de optar por essa modalidade de empréstimo.
Quem pode solicitar um financiamento imobiliário?
Depende do tipo de financiamento imobiliário escolhido e dos critérios estabelecidos pela instituição financeira.
Geralmente, os requisitos variam entre renda, idade, regularidade cadastral, nacionalidade, um histórico de crédito satisfatório, prestação do financiamento menor do que 30% da renda familiar e a ausência de outro financiamento ativo.
E quem não pode solicitar?
A reprovação principal de crédito imobiliário envolve o chamado nome sujo, ou seja, restrições no CPF e inclusão do nome no Serasa antes da solicitação do financiamento.
Além da restrição cadastral, é preciso comprovar a renda mensal por meio de Imposto de Renda e extratos bancários.
Seu histórico, como a pontuação de crédito, também é avaliado para verificar se você é um bom pagador.
Qual é o prazo para a liberação de um financiamento imobiliário?
Em média, 40 dias, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Caso o solicitante já tenha uma conta aberta na instituição escolhida, o processo pode ocorrer com maior facilidade e vantagens para negociações e liberação do montante da dívida, porque o banco conhece o perfil do cliente. Principalmente, de clientes a longo prazo.
É possível financiar 100% do valor do imóvel?
Depende, só é permitido o financiamento de no máximo 80% do valor do imóvel dentro da Tabela Price, segundo a legislação vigente no Banco Central do Brasil.
Porém, consulte a instituição financeira escolhida e confira suas condições de pagamento também, porque a Caixa permite o financiamento de 100% do imóvel por meio do programa Minha Casa, Minha Vida para os que se encaixam na faixa 1 do programa.
Qual é a renda mínima para financiar um imóvel?
A renda mínima depende do valor do imóvel a ser financiado, lembrando que o valor da prestação não deve comprometer mais do que 30% da renda.
Quanto menor for o valor do imóvel, menos será exigido quanto ao valor de sua renda.
É possível fazer a composição de renda para aumentar o valor final do ganho familiar, o que ajuda a conseguir a liberação do financiamento.
Financiamento de imóveis para negativados, é possível?
Sim, mas as opções são mais restritas por causa do alto índice de possibilidade para a inadimplência.
Algumas instituições oferecem linhas de crédito para o financiamento de imóveis que atendem a pessoas com restrições no CPF. Porém, os juros são menos atrativos, por isso renegociar dívidas é a melhor opção antes de solicitar a aprovação desse tipo de empréstimo.
Como financiar um imóvel sendo autônomo?
Quem trabalha de forma autônoma pode optar por ser um microempreendedor individual (MEI), por exemplo, para sair da informalidade e apresentar documentos e dados organizados para a instituição.
Assim, comprove sua renda com extratos bancários, declaração do Imposto de Renda, Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore) ou mesmo um contrato de prestação de serviços e recibos dos serviços prestados.
O MEI também tem a possibilidade de apresentar o DASN-SIMEI, uma Declaração Anual de Faturamento do Simples Nacional do Microempreendedor Individual.
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Para conquistar o lar dos sonhos, além de simular um financiamento, é preciso dar o primeiro passo escolhendo seu imóvel ideal.
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