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Amortização de financiamento imobiliário: veja o que é e quais são as vantagens

Publicado em 28 de maio de 2024

Amortização de financiamento imobiliário: veja o que é e quais são as vantagens

Quem deseja financiar um imóvel precisa entender sobre amortização de financiamento imobiliário. Sim, a quitação da dívida é um tópico importante, pois quem estabelece um contrato de 30 anos, por exemplo, pode conseguir um dinheiro extra e querer ficar livre da dívida mais cedo.

Para isso, é preciso saber como funciona a amortização de financiamento imobiliário, que dá a possibilidade de antecipar as parcelas para diminuir o valor original da dívida, oferecendo tranquilidade e proteção contra possível inadimplência.

Confira, neste artigo da Gráfico, todos os detalhes da amortização de financiamento imobiliário, como o cálculo é feito e quais são as vantagens.

O que é a amortização de financiamento imobiliário?

A amortização de financiamento imobiliário significa diminuir o saldo devedor do financiamento, adiantando suas prestações. É a negociação do valor devido ao banco ou a outra instituição com a qual você financiou uma casa ou um apartamento.

No contrato de financiamento imobiliário, há o valor das parcelas ao longo dos anos. Nele, você consegue ver quantas faltam e até mesmo qual é a quantia necessária para amortizar a dívida antes do prazo estabelecido no contrato. Também é possível fazer a simulação junto à instituição financeira.

O devedor interessado em fazer a amortização pode optar por diminuir o tempo de pagamento da dívida ou reduzir o valor da parcela. A grande vantagem é que é possível se livrar de parte dos juros aplicados em cada mensalidade.

Como funciona a amortização de financiamento?

Qualquer pessoa que tenha um financiamento ativo pode solicitar amortização de financiamento imobiliário. Para isso, o uso do FGTS, do 13º salário e/ou do extra das férias pode ajudar.

Por exemplo, entrou um dinheiro extra ou escolheu usar o FGTS? Use esse saldo para amortizar o valor principal de um empréstimo.

Como calcular a amortização de financiamento imobiliário?

O cálculo da amortização pode ser feito por dois sistemas: pela Tabela Price ou pelo SAC. Eles são aplicados tanto por bancos quanto por construtoras.

No entanto, os dois cálculos são diferentes, e a escolha por uma delas afeta o valor das parcelas e a quantidade total de juros. A seguir, há detalhes sobre esses métodos de amortização.

Quais são as vantagens de utilizar a amortização de financiamento imobiliário?

A maior vantagem da amortização é a redução do tempo do endividamento. Se você começou com o tempo máximo oferecido pelo banco, certamente está preparado para pagar as prestações por 30 anos, não é?

Mas, quando você pensa em quitar a dívida com um dinheiro extra, pode escolher entre pagar e amortizar prestações do fim do financiamento. Amortizando, você gera redução no tempo total do contrato.

Também é possível pensar em diminuir o valor das parcelas com a amortização de financiamento imobiliário. O tempo pode até não mudar, mas com certeza será um alívio na renda familiar.

Outra vantagem da amortização de financiamento imobiliário é em relação aos juros menores. Quanto menor a parcela ou a quantidade de prestações, as taxas que incidem sobre elas acabam sendo menores.

O que analisar antes de solicitar a amortização de financiamento imobiliário?

Agora que você já sabe as vantagens de quitar a dívida antes do prazo, é importante saber quais pontos devem ser levados em conta antes de solicitar a amortização do seu financiamento. Confira!

Simule a dívida antes de solicitar a amortização

Antes de saber qual tipo de amortização é mais vantajosa, quem planeja a amortização de financiamento imobiliário também precisa saber quanto deve ao banco. Para isso, é possível fazer a simulação da dívida por meio do site da instituição financeira ou presencialmente na agência.

A partir dessa simulação, você saberá quanto deve e poderá traçar um planejamento financeiro conforme a sua realidade.

Faça os cálculos das taxas de juros

Outro ponto a ser considerado são as taxas de juros cobradas pela instituição financeira para fazer a amortização. Isso pode ser visto quando você solicita a projeção da dívida, considerando cada possibilidade.

Algumas financeiras colocam taxas muito altas, o que acaba inviabilizando o processo de amortização. Nesses casos, é mais interessante manter as parcelas do que tentar alterar os valores. Ou seja, analise bem a proposta antes de tomar a decisão.

O que é melhor: amortizar saldo devedor ou parcelas?

Depende. Muitos especialistas apontam que é mais interessante amortizar o prazo, porque os juros incidem sobre o saldo restante do financiamento. Mas, nesse caso, as parcelas continuam com o valor, havendo alteração no tempo que você pagará o imóvel.

Mas, para quem acha que as prestações estão pesadas e comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é amortizar a prestação. Você sentirá de imediato o alívio nas próximas parcelas. E, claro, há futuramente a possibilidade de quitar o restante da dívida antecipadamente.

Por isso, escolha o que faz mais sentido para a sua realidade, considerando qual dessas opções ajudará nas suas finanças.

Principais dúvidas sobre os métodos de amortização de financiamento

Tem dúvidas sobre a amortização da sua dívida? Confira, a seguir, os questionamentos mais comuns sobre o tema.

 

Quais são os métodos de amortização mais comuns?

A tabela Price tem parcelas menores no início, mas são fixas durante todo o decorrer do financiamento. Enquanto isso, o SAC tem prestações altas no início, porém com diminuição progressiva durante os meses, tanto do valor da parcela quanto das taxas de juros.

Especialistas financeiros apontam que, de início, a Tabela Price é mais interessante por ter prestações menores, mas o SAC pode apresentar uma economia de até 10% no valor total do financiamento, pois há uma amortização maior da dívida.

Como escolher o método de amortização adequado?

Portanto, comparando os sistemas de amortização, a escolha depende do planejamento financeiro e de alguns fatores no momento de selecionar entre o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price. 

Veja as condições de mercado e selecione o que corresponde com suas expectativas futuras.

Qual método de amortização de financiamento imobiliário é mais caro ao longo do tempo?

As parcelas são um pouco mais altas no início e os valores das prestações são reduzidos ao longo dos meses no sistema SAC.

Já na tabela Price, as parcelas cabem no seu bolso porque têm o mesmo valor ao longo do financiamento.

FGTS: saiba como utilizar na amortização de financiamento

Trabalhadores que têm direito ao FGTS podem fazer o resgate do valor para amortização de financiamento imobiliário a cada dois anos. Quem adquiriu o imóvel por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode fazer esse processo quantas vezes quiser.

Quem fez a amortização de financiamento pela Caixa ou o financiamento por outras instituições financeiras de forma individual ou conjunta pode usar o FGTS. O procedimento é bem simples: basta comparecer à agência bancária e resgatar o saldo ou abater direto na dívida. 

Para isso, é preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em empresas diferentes.

Quando não adianta amortizar financiamento?

Verifique se há penalidades contratuais e compare os juros cobrados antes de amortizar o financiamento. Assim, analise também se o desconto oferecido é maior que o valor que você poderia ganhar caso investisse essa mesma quantia para tomar a melhor decisão.

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