Declarar um apartamento na planta no IR pode parecer uma tarefa complicada e confusa para muitos contribuintes por conta das diversas regulamentações fiscais e constantes mudanças.

Por isso, entender como incluir essa propriedade em sua declaração anual tornou-se crucial para evitar problemas com o Fisco.

Confira, neste artigo, se você é obrigado a declarar seu apartamento e conheça as práticas para realizar o processo de forma eficiente e precisa no IRPF 2026.

Prazo para entrega do Imposto de Renda em 2026

O período para envio da declaração em 2026 será de 23 de março até 29 de maio.

Mas, não deixe para os últimos dias!

Além da possibilidade de instabilidade no sistema devido ao alto volume de acessos, quem entrega mais cedo costuma receber a restituição nos primeiros lotes.

É preciso declarar um imóvel na planta no Imposto de Renda?

Sim, mesmo que a obra ainda não tenha sido entregue, a declaração deve constar o que já foi investido. Dessa forma, deverá informar na declaração o valor total pago no ano anterior (não o valor total do imóvel) pela compra do imóvel na planta.

Para o exercício de 2026, permanece a exigência de declaração para quem possui bens acima de R$ 800 mil. Caso o valor total de aquisição de todos os seus bens e direitos ultrapasse esse limite em 31/12/2025, a entrega da declaração é obrigatória, mesmo que seus rendimentos tributáveis não tenham atingido o teto. Já o limite de rendimentos tributáveis é de R$ 35.584,00 ao longo de 2025.

Benefícios de declarar corretamente seu imóvel na planta

• Evitar problemas com a Receita Federal e penalidades por omissão de informações ou declarações incorretas;
• Garantir direitos em relação ao patrimônio acumulado;
• Manutenção da transparência das finanças frente aos órgãos fiscalizadores;
• Possibilidade de deduções de impostos ou isenções específicas;
• Ganho de respaldo documental que pode ser útil em transações futuras ou em casos de disputas legais;
• Facilidade de acesso a financiamentos bancários ou empréstimos pela capacidade financeira e patrimonial;
• Valorização do patrimônio líquido, melhorando a capacidade de obter crédito ou realizar investimentos futuros.

Antes de declarar apartamento na planta: o que você precisa saber

Antes de começar a fazer sua declaração é preciso se organizar para não correr o risco de cometer erros e cair na malha fina, especialmente para casos em que se deseja solicitar um financiamento imobiliário e também diante de todos os pagamentos realizados até então.

Entenda, a seguir, os pontos de atenção sobre como declarar um apartamento na planta.

Como organizar suas finanças e os documentos antes de declarar

Antes de saber como declarar apartamento na planta, reúna todos os documentos relacionados à compra do imóvel, comprovantes de pagamento e correspondências com a construtora. 

Além disso, organize suas finanças pessoais, incluindo extratos bancários e comprovantes de renda, para garantir transparência e precisão na declaração. 

Vale ressaltar que, na hora de declarar apartamento na planta, o contribuinte deve informar apenas o montante pago durante o ano anterior.

Outro ponto de atenção é que imóveis na planta, frequentemente, não têm IPTU ou matrícula em cartório. Nesses casos, é importante incluir essas informações na declaração do ano seguinte.

Documentação necessária para a declaração:

• Contrato de compra e venda entre o comprador e a construtora ou incorporadora;
• Comprovantes dos pagamentos efetuados durante a aquisição, incluindo parcelas de entrada e intermediárias;
• Comprovantes de renda, como contracheques, extratos bancários ou declaração do Imposto de Renda;
• Documentação do imóvel, como número da matrícula, descrição do imóvel e dados cadastrais;
• Contrato de financiamento, se houver;
• Documentos pessoais, como RG, CPF e comprovante de residência;
• Qualquer outro documento relacionado à transação, como laudos de vistoria, termos aditivos ao contrato, entre outros.

Dicas de como manter um registro detalhado dos pagamentos realizados

Para declarar os pagamentos realizados e não cair na malha fina, é preciso atenção para a forma de pagamento da declaração da compra do imóvel e sua situação específica. 

Por isso, uma das melhores dicas é manter os comprovantes de pagamento e todos os rendimentos obtidos ao longo do ano anterior organizados e guardados, assim como os comprovantes de seus bens e direitos.

Certifique-se também de ter todos esses documentos em mãos ao declarar seu apartamento na planta no Imposto de Renda para garantir uma declaração precisa e em conformidade com a legislação fiscal vigente.

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Passo a passo de como declarar apartamento na planta no IR

Agora que você já sabe detalhes sobre o processo, conheça um passo a passo prático de como declarar um apartamento na planta sem erros. 

Passo 1: Acesso ao sistema de declaração da Receita Federal

O acesso ao sistema de declaração da Receita Federal é realizado por meio do programa específico disponibilizado anualmente, como o Programa Gerador da Declaração (PGD) ou o serviço on-line “Meu Imposto de Renda“. 

Os contribuintes podem acessar o sistema utilizando certificado digital, CPF, código de acesso ou, ainda, dependendo do caso, utilizando um certificado em nuvem. 

Após o acesso, é possível preencher e enviar a declaração, além de acompanhar seu processamento e eventuais pendências por meio do sistema.

Passo 2: Inserindo as informações básicas

Vá em “Fichas de Declaração” e declare o imóvel comprado na planta nesse campo da plataforma, na aba “Bens e Direitos”. Selecione o grupo “01 – Bens Imóveis”. Após isso, escolha o código que corresponde ao seu bem, como casas, apartamentos, terrenos etc.

Em seguida, continue preenchendo a declaração de Imposto de Renda selecionando o país de localização do imóvel, informando o número da inscrição municipal e outros dados do imóvel, como endereço e data de aquisição.

Passo 3: Como e onde declarar os valores pagos

No campo “Discriminação”, o contribuinte continuará preenchendo as informações, incluindo os dados de transação e detalhes do imóvel, como:

• Nome e CPF ou CNPJ da construtora ou incorporadora
• Data de aquisição
• Forma de pagamento (parcelado, financiado, à vista)
• Se a compra foi individual ou em conjunto com outra pessoa
• Endereço e área total do imóvel (informação disponível na planta)
• Número da matrícula e cartório, se já houver registro
• Valores pagos em 2025: entrada, parcelas, corretagem, ITBI e taxas cartorárias
• Uso do FGTS, se houver

Passo 4: Preencha os campos de situação

Este é um dos pontos mais importantes e também onde acontecem muitos erros:

Situação em 31/12/2024: mantenha como zero se o imóvel foi comprado em 2025. Caso ele já tenha sido declarado antes, repita o valor informado no ano anterior e acrescente o que foi pago em 2025.

Situação em 31/12/2025: informe o total efetivamente desembolsado na compra do imóvel, incluindo valor do bem, comissão de corretagem, impostos, taxas de cartório, entre outros custos. Evite informar o valor total do contrato ou o preço de mercado.

Passo 5: Declaração de eventuais financiamentos

Se o imóvel for pago a prazo, com financiamento, deve-se declarar as prestações pagas ao longo do ano, incluindo os juros, o seguro e outros acréscimos para adquirir o apartamento na planta.

Passo 6: Declare o uso do FGTS (se houver)

Se houve utilização do FGTS para entrada ou pagamento de parcelas, esse valor deve aparecer em dois pontos da declaração: na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” (para indicar a origem do recurso) e no campo “Discriminação” da ficha “Bens e Direitos”, somando ao custo de aquisição do imóvel.

Passo 7: Declare a corretagem separadamente

As despesas com corretagem devem ser declaradas na ficha “Pagamentos Efetuados”, utilizando o código 72 (corretor de imóveis). É necessário informar também o nome e o CPF ou CNPJ do profissional ou empresa que recebeu o pagamento.

Passo 8: Verifique e envie

Antes de enviar, utilize a função de verificação de pendências do programa da Receita. Depois da transmissão, acompanhe o andamento da sua declaração pelo portal e-CAC, acessando com sua conta gov.br. Esse processo deve ser repetido anualmente, atualizando os valores pagos, até a quitação total e registro definitivo do imóvel.

Erros comuns na declaração e como evitá-los

• Declarar o valor total do imóvel logo no primeiro ano: o correto é informar apenas o que foi pago até 31/12/2025.
• Informar o financiamento na ficha “Dívidas e Ônus Reais”: esse é um erro recorrente e pode gerar inconsistências na declaração.
• Atualizar o valor do imóvel com base no preço de mercado: o valor só deve ser alterado quando houver novos gastos incorporáveis, como parcelas pagas, ITBI, taxas de cartório, corretagem ou benfeitorias comprovadas.
• Não declarar o uso do FGTS: esse valor faz parte do custo de aquisição e precisa ser informado corretamente nos campos indicados.
• Omitir dados da construtora: sempre inclua o nome, CNPJ e informações do contrato com a incorporadora.

Dúvidas frequentes de como declarar apartamento na planta

Como declarar apartamento na planta é um tema complexo por envolver legislações e regulamentações específicas, por isso levanta uma série de dúvidas. 

Conheça, a seguir, as principais perguntas e respectivas respostas sobre o tema.

Posso declarar despesas com corretagem e ITBI?

Os gastos com corretagem devem ser incluídos e registrados na ficha “Pagamentos efetuados” com o código 72, de corretor de imóveis, com o nome e o CPF ou o CNPJ do beneficiário da taxa de corretagem.

As despesas com ITBI são somadas ao custo de aquisição, descrevendo o total pago.

Como atualizar o valor do imóvel na planta ao longo dos anos?

O valor faltante, o valor financiado, a entrada (incluindo os juros) e o valor total pago durante o ano devem ser informados na declaração.

Assim como demais acréscimos decorrentes de financiamento devem ser declarados ao longo dos anos pelo contribuinte, contando o número de parcelas pagas e eventuais gastos com obras que podem ser incluídos.

O que fazer se eu vender o apartamento na planta antes de concluir o financiamento?

Além de saber como declarar apartamento na planta, no caso da venda do imóvel, é preciso fazer a baixa na declaração informando os valores que foram pagos e a transferência do bem.

Como proceder em caso de juros e correções monetárias?

Na declaração, informe as parcelas ou prestações do financiamento, inclusive os juros, somadas às prestações pagas ao longo do ano.

Ferramentas on-line que podem facilitar a declaração

Aplicativos e ferramentas on-line ajudam na entrega da declaração do Imposto de Renda, como o Meu Imposto de Renda, um aplicativo da Receita Federal que permite preencher a declaração de forma completa diretamente pelo celular, sem a necessidade de instalação do programa em um computador.

Outras ferramentas recomendáveis da própria Receita Federal são o Carnê-Leão Web, para calcular o IR, e o Programa Gerador da Declaração, que auxilia no preenchimento e na entrega da declaração.

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